十一前夕，各地再次密集升級樓市調控措施。9月30日，青島發(fā)文，住宅用地拍賣將實行最高限價；寧波市內五區(qū)新購的住房“2年內限售”。自2016年北京“9·30”樓市政策——“控地價、限房價，提高首付比等差別化信貸”落地以來，房地產調控收緊已持續(xù)一年。

據(jù)新華網報道，中原地產研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，周前6天，多個熱點城市樓市成交出現(xiàn)了明顯下滑，新房和二手房網簽數(shù)據(jù)平均同比跌幅達到了8成，北京樓市更是迎來2009年以來最慘淡的周。分析師預測，熱點城市10月份成交數(shù)據(jù)均將創(chuàng)年內最低，甚至低于春節(jié)月。

國信證券認為，如果市場上充斥著大量的短線投機者，不僅難以起到價值發(fā)現(xiàn)的作用，還勢必會加大市場的波動。從樓市投資的角度，限售合理的投資周期，抑制短線交易的投機行為，有利于讓樓市運行得更健康，更長遠。此外，“限售”對開發(fā)商、土地財政及產業(yè)鏈未必負面，也為培育新的有效住房需求爭取了時間。

全國過半省會城市住房限售

根據(jù)澎湃新聞整理統(tǒng)計，不包括港澳臺，在內地31個省市區(qū)中，18個省會城市（包括直轄市，直轄市中天津尚未限售）皆對商品住房上市流轉時間有所限制。目前，12個省會城市（或城市）尚未進入限售大軍：太原、呼和浩特、長春、哈爾濱、合肥、武漢、昆明、拉薩、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊。

中原地產研究中心的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至目前，在北京風向標效應下，過去一年全國已有超過100個城市(縣級以上)發(fā)布了各種相關房地產調控措施200余次。從限購、限貸、限價到限售、限商，再到租售同權、購租并舉，房地產調控已經從最初的對量的管控，轉向壓縮牟利空間，打擊投機行為，促使住房向居住屬性回歸。

特別是“限售”，在近兩年各地樓市調控措施中既是新軍，又是?？汀倓偵壵{控的青島，在2017年3月31日就已明文規(guī)定，在青島市區(qū)范圍內購買的新房和二手房，在取得不動產權證滿2年后方可上市轉讓。而寧波則剛剛加入限售大軍。

此外，9月22日起，廈門、桂林、無錫、東莞、西安、重慶、南昌、南寧、長沙、貴陽、石家莊、武漢等12個城市先后加碼調控措施，促房地產市場降溫，其中又以限售者（桂林、重慶、南昌、南寧、長沙、貴陽、石家莊）居多，而廈門、無錫、東莞、西安4個城市在今年上半年已先后限售。廈門市更是對居民祭出“限售令”的城市，3月25日發(fā)文規(guī)定居民新購住房需取得產權證后滿2年方可上市交易，通過贈與方式轉讓住房后，購房人再次購買需滿3年。

“力度遠超以往調控”的這一年，“限售”措施也在補丁中不斷調整收緊。9月23日，長沙市“首套房取得產權證滿3年后才能購買第二套房”，這是長沙今年第三度調整樓市，將限售年限從2年拉長到3年。此前的5月20日，長沙《關于進一步做好房地產住宅市場調控工作的通知》規(guī)定，在限購區(qū)域內購買的商品住房，需取得《不動產權證書》滿2年后方可上市交易。

力度的海南省9月29日提出，停止五指山、保亭、瓊中、白沙四個中部生態(tài)核心區(qū)市縣開發(fā)新建外銷房地產項目，停止批準套型建筑面積在100平方米(含)以下的商品住宅建設。在今年4月14日，海南省就已對省內外戶籍居民家庭在全省范圍內購買二套房進行了限售，居民家庭取得不動產權證須滿2年；法人單位取得須滿3年。

限售特征：新房限售實際周期均在5年左右

今年春節(jié)前后，熱點城市房價上漲過快的現(xiàn)象又起，此后政府工作報告特別新增了“遏制熱點城市房價過快上漲”的表述，并成為今年的重點工作任務。

對剛需的保護，或是越來越多城市選擇限售的原因。今年4月、5月，一線城市紛紛上調首套房房貸利率，并有逐步向二三線城市蔓延的趨勢。經濟參考報評論其會“誤傷剛需”。廈門大學金圓研究院理事長戴亦一當時認為，金融機構不應在房貸政策上“一刀切”，應區(qū)別對待各種購房者，從而支持購買首套房剛需客戶的積極性，防止房價“大漲”的同時，也要防止“大落”。

從澎湃新聞整理的表格可以看到，各地限售略有不同。各地大多沒有規(guī)定時間表，少數(shù)城市如貴陽表示試行1年，南寧政策有效期為5年。

從限售對象的主體看，除了北京、上海，還有杭州明確限售對象僅為企業(yè)，提出企業(yè)購買杭州限購區(qū)域住房需滿3年方可上市交易；其他城市多對居民和企業(yè)售房設置了不同的“禁售期”。

從限售年限的差別看，記者梳理發(fā)現(xiàn)，大部分城市限售政策均要求在限購區(qū)域新購住房取得不動產權證滿2-3年內不得轉讓。各地根據(jù)情況不同，有的城市對新房和二手房均有限制，如成都、廣州、西安等；有的則只限制新房轉讓，如貴陽等。有的城市對外地戶籍居民限售，如福州；有的則對二套房限售，如海南省各城市。

從劃分限售年限的標準看，大多數(shù)是以取得不動產權證來劃分；一部分是以交易合同網簽備案時間為準，如石家莊、沈陽、成都、西安等，通常限制5年左右。

取得不動產權證滿2-3年，看似較短，但如果購買的是新房，整個交易周期也至少需要5年左右。中國新聞網援引中原地產首席分析師張大偉的分析稱，由于限售城市很多還是以新房交易為主，從簽約到拿到不動產證普遍需要一兩年時間，加上2-3年的禁售期，“轉手”周期明顯被拉長。

“事實上，限售就是樓市的‘去杠桿’政策，使得購房者必須要以自用為目的配置資金。按照4-5年的交易周期，已經不太可能吸引高杠桿的高成本資金進入?！睆埓髠ブ毖?。

新華社也分析稱，即使現(xiàn)在在限售城市購買新建住宅，可能最早也要到2021年才可能再上市交易。多位業(yè)內人士認為，限售明顯打擊了投機投資需求，降低房地產市場的投資屬性，影響了炒房者短期獲利的可能性?！皩τ诩痈軛U的投資者來說，風險越來越大”。

降溫：市場已真正進入調整

在6個直轄市和一線城市（上海、天津，北京，重慶，廣州、深圳）中，天津、深圳尚未對限售有所規(guī)定。拉響今年樓市調控警報的北京，在“3·17”新政中，要求購買商品住房的企業(yè)須滿3年后方可交易。上海則在2016年3月25日出臺的樓市調控意見中明確，企業(yè)購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若其交易對象為個人，按照上海市限購政策執(zhí)行。

從效果來看，這些城市樓市已經出現(xiàn)明顯降溫。

中原地產研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，周前6天，多個熱點城市樓市成交出現(xiàn)了明顯下滑，新房和二手房網簽數(shù)據(jù)平均同比跌幅達到了8成（部分城市網簽數(shù)據(jù)暫停）。其中，上海前6天新房網簽量為147套，同比去年同期的665套下跌了78%；南京前6天新房網簽量為312套，同比去年同期的844套下跌了63%。北京新建住宅網簽量為78套，二手房網簽量為23套，均是2009年來的歷史最低值，新房和二手房合計網簽量僅101套，同比跌幅達到了72%。

中原地產首席分析師張大偉預計，今年8天周將給熱點城市10月數(shù)據(jù)帶來非常大的影響，熱點城市10月份成交數(shù)據(jù)均將創(chuàng)年內最低，甚至低于春節(jié)月。

實際上，一線城市自2014年11月以來，出現(xiàn)房價停漲。據(jù)國家統(tǒng)計局測算，8月份一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比均下降0.3%。其中，北京和上海新建商品住宅價格環(huán)比均現(xiàn)“零增長”；深圳和廣州分別環(huán)比下跌0.4%和0.7%。

另據(jù)深圳市規(guī)劃和國土資源委員會10月1日公布的數(shù)據(jù)顯示，尚未跟進限售的深圳9月新建商品住宅成交均價為54314元/平方米，自2016年10月出臺新一輪樓市調控政策以來已連續(xù)12個月下降。

此前有分析人士向澎湃新聞表示，隨著價格的逐步放開，未來包括北京在內的一線城市將會進一步引入對炒房更加直接管控的限售措施來穩(wěn)定市場預期，在房子不能出售的情況下，將會大大降低投資者短期獲利的心態(tài)。

克而瑞研究中心指出，9月，政策面繼續(xù)收緊，北京、廣州、南京等多地嚴控消費貸違規(guī)購房，與此同時，熱點一、二線城市相繼上調房貸款利率。到了月末，重慶、南寧、貴陽、南昌、長沙、桂林、石家莊、北海、青島、寧波等10余個城市又集中加碼調控，“限售”漸成二、三線城市“標配”；調控政策不斷加碼引起的市場質變效果開始顯現(xiàn)，多地新開盤項目不再“日光”，28城住宅成交量環(huán)比繼續(xù)下降，市場真正進入調整。

為培育新的有效住房需求爭取了時間

此外，自2014年算起，今年各地在國慶節(jié)前發(fā)布樓市調控已是連續(xù)第四年。除了上文提到的2016年北京“9·30”，2015年9月30日，央行、住建部、財政部發(fā)文調控樓市，將非限購城市的最低首付比例下調至25%外，還推行住房公積金異地貸款業(yè)務。2014年的9月30日，央行、銀監(jiān)會則是聯(lián)合對樓市松綁，通過下調首付比例和貸款利率，對自住型需求進行支持。

業(yè)內人士分析認為，此次國慶節(jié)前密集發(fā)布政策的時間點，給傳統(tǒng)十一假期銷售旺季降溫是原因之一。

可資借鑒的是，廣東省東莞市住房和城鄉(xiāng)建設局9月27日推出七項措施，不得變相收取訂金，不得發(fā)布房源信息和廣告、炒作房價上漲的不實消息等，切實規(guī)范國慶中秋期間房地產市場秩序，維護購房者合法權益。維護房地產市場平穩(wěn)運行，北京市住建委相關部門組成執(zhí)法檢查組在國慶假期期間每天都會對新房售樓處和房產中介門店進行執(zhí)法檢查。

對“灰犀?！钡娘L險隱患加強防范或是原因之二。

今年7月、8月，國務院新聞辦、國家統(tǒng)計局等部門曾密集發(fā)聲。國家統(tǒng)計局中國經濟景氣監(jiān)測中心副主任潘建成8月表示，近幾個月房價預期仍在波動中，預期背后的根本動力是投資甚至投機而非剛性需求，要避免泡沫破滅帶來預期的迅速下滑可能造成的災難。

中央財經領導小組辦公室經濟一局局長王志軍在舉例房地產泡沫等灰犀牛風險隱患時表示，要突出重點，采取有效措施，妥善加以解決。（灰犀牛個體很大，一般指問題很大，也早有預兆，但是視而不見，沒有給予足夠的重視，結果導致了后果嚴重的問題或事件。）

國信證券分析“限售”城市及所對應省份對土地出讓金的依賴度相對全國平均水平的高低發(fā)現(xiàn)，2016年全國土地出讓金與全國公共財政收入的比值為22%，而限售城市的平均比值高達85%，按省份平均這一比值也達到 46%。9月22-9月23日出臺調控“補丁”政策的 7 城按這一比值由高到低排分別為西安、貴陽、南寧、南昌、重慶、長沙、石家莊，比值分別為99%、87%、87%、81%、67%、61%、50%，均遠超全國平均水平。

國信證券分析稱，理論上，“限售 ”短期將減少一定數(shù)量的二手房供應，部分購房需求向新房市場驅趕，對開發(fā)商、地方財政未必負面。另外，由于新房產業(yè)鏈比二手房更廣、更長，因此“限售”對產業(yè)鏈亦未必負面。此外，國信證券認為，“限售”為培育新的有效住房需求爭取了時間。以上述7個城市居民購房籌集首付所需年限，與 “限售 ”年限進行對比，發(fā)現(xiàn)籌集首付所需年限較長的城市“限售”時間亦較長。